Processus d’Acquisition du Titre de Propriété

Le processus de titrage est la procédure administrative officielle pour acquérir et enregistrer une propriété dans un titre de droit de possession.

Titres de Droits de Possession de Propriété au Panama

Les propriétés sur les îles ne peuvent pas être titrées conformément aux dispositions de la constitution de la République du Panama (seul le continent peut être titré). Si vous trouvez des propriétés titrées sur une île, c’est parce qu’il s’agit d’un titre ancien, qui a été enregistré à l’origine avant la restriction établie par la constitution actuelle de la république. Les propriétés face à la mer doivent être construites à au moins 22 mètres l’une de l’autre en raison de la marée haute.

Conditions

Le processus de titrage est une procédure longue, qui nécessite les exigences suivantes :

1. Procuration.
2. Demande d’application ou demande du titre propriété.
3. Preuve de la manière dont la possession a été acquise (par exemple, par le biais d’un contrat d’achat de droits de possession).
4. Attestation délivrée par l’autorité gouvernementale indiquant les droits de possession (cadastre, réforme agraire, mairie).
5. Plan original signé par un architecte officiel autorisé.
6. Certification du Conseil Municipal, indiquant qu’il n’y a pas d’opposition à un tel titre.

Processus de Titrage

Le processus de titrage est le suivant :

1. Tous les documents et exigences nécessaires doivent être soumis ensemble pour démarrer le processus de titrage.
2. Un dossier officiel sera créé et tous les documents seront examinés.
3. Le dossier sera envoyé au bureau local respectif pour coordonner l’inspection officielle de la propriété.
4. L’inspection officielle de la propriété sera effectuée par un ingénieur officiel du gouvernement, qui confirmera les limites, le consentement des voisins, qu’il n’y a pas d’opposition de tiers, la superficie de la propriété, etc.
5. L’ingénieur officiel du gouvernement certifiera les possibilités de diplômes par le biais d’un rapport officiel.
6. L’avis de titrage sera publié sur le panneau d’affichage officiel de l’institut gouvernemental correspondant et sera également publié dans un journal à diffusion nationale.
7. L’étude officielle sera approuvée.
8. L’évaluation officielle sera certifiée par deux instituts gouvernementales (le Département du Cadastre du Ministère de l’Economie et des Finances et le Bureau du Contrôleur), où la valeur de la propriété sera établie.
9. Vous devez effectuer un paiement gouvernemental pour le titre de propriété (le paiement sera basé sur le prix au mètre carré, qui sera fixé par le gouvernement).
10. La résolution officielle accordant le titre sera émise.
11. La résolution officielle doit être enregistrée au registre public.

Concession Immobilière au Panama

La concession administrative est un contrat entre vous ou votre entité (en tant que titulaire du droit de possession foncière) avec le gouvernement de la République du Panama (en tant que propriétaire des droits de possession foncière) par lequel le gouvernement vous accordera, à vous ou à votre entité, la protection de ces terres.

Si vous souhaitez protéger votre investissement sur les droits de possession foncière, vous pouvez demander une concession administrative, qui sera délivrée pour une période maximale de vingt (20) ans, qui est la durée maximale selon ce qui est établi par la Constitution de Panama. Le présent accord peut être révoqué.

Conditions

1. Dérogation accordé à un avocat.
2. Certification du Registre Public du Panama.
3. Procès-verbal du conseil d’administration de la corporation autorisant le développement du projet et autorisant le président ou le représentant légal à demander la concession administrative.
4. Original et 5 copies de l’étude où la zone complète et les mesures sont décrites.
5. Plan ou étude complète du projet avec la superficie exacte, les mesures, la surface, etc.
6. Attestation de preuve de droit de possession.
7. Résolution émise par le bureau municipal, qui doit certifier que la municipalité ne s’oppose pas à l’octroi de la concession administrative.
8. Étude d’impact environnemental. Ceci est requis selon ce qui est établi par le gouvernement, uniquement dans le cas où la surface de la propriété est supérieure à 1 hectare.
9. Étude de faisabilité. Ceci est requis selon ce qui est établi par le gouvernement, uniquement dans le cas où la surface de la propriété est supérieure à 1 hectare.
10. Photographies de la zone et de la propriété.

Processus

1. Une fois le droit de possession obtenu et tous les documents remplis pour le processus de concession administrative, la demande sera soumise à l’Autorité Nationale de l’Administration Foncière (ANATI).
2. Une inspection sera effectuée par l’officier du cadastre dans la propriété (cela se fait en envoyant une personne autorisée par le service du cadastre dans la zone où se trouve la propriété pour voir et accompagner l’inspecteur de la propriété) . L’inspecteur confirmera la superficie à concéder, ses limites, ses voisins et la possibilité d’opposition de tiers.
3. L’inspecteur établira un projet de rapport d’inspection pour le dossier d’application de la concession.
4. La certification de l’avis ou de la notification de la concession doit être publiée (afin de confirmer la possibilité d’opposition) dans : a) Le journal officiel des publications du Gouvernement National (Journal Officiel). b) Les journaux privés à diffusion nationale. c) Le panneau d’affichage du bureau du Département du Cadastre.
5. Un délai de carence obligatoire en cas d’opposition d’un tiers.
6. Une étude officielle sera réalisée.
7. Des communications seront envoyées aux différentes autorités gouvernementales (Ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire, Autorité Nationale de l’Environnement, etc.) selon le type de projet afin de confirmer l’accord ou le désaccord pour la délivrance de la concession.
8. Une expertise ou évaluation officielle sera effectuée par : a) La Direction Nationale du Cadastre du Ministère de l’Economie et des Finances. b) Le Contrôleur Général de la République. En fonction de la valeur calculée des deux évaluations, la valeur de la concession de terre sera déterminée.
9. Le projet de contrat sera préparé par la Direction du Cadastre du Ministère de l’Economie et des Finances.
10. Le contrat administratif de concession sera revu et signé par le Ministre de l’Economie et des Finances.
11. Le contrat de concession administrative sera revu et signé par le Contrôleur Général de la République.
12. Le contrat de concession administrative sera examiné et signé par le président de la République du Panama en tant que chef du pouvoir exécutif.
13. Le contrat de concession administrative sera publié au journal officiel du gouvernement national.

Procédure à Suivre pour l’Enregistrement des Droits de Possession

Si votre transaction est l’enregistrement du droit de possession, la procédure expliquée ci-dessous sera appliquée pour enregistrer le transfert de droits :

1. Tous les documents d’enregistrement doivent être soumis (contrat d’achat, procuration, inspection, demande d’autorisation de transfert, etc).
2. La réforme agraire publiera la providence (résolution provisoire), où il est indiqué que la procédure d’enregistrement a commencé.
3. La providence doit être notifiée aux deux parties (acheteur et vendeur).
4. La Réforme Agraire effectuera une inspection officielle de la propriété (cela doit être coordonné avec l’ingénieur responsable et il doit l’apporter à la propriété pour être inspecté)
5. La Réforme Agraire publiera l’acte d’inspection oculaire, où l’inspecteur certifiera tous les détails de la propriété.
6. L’acte d’inspection oculaire doit être notifié aux deux parties (acheteur et vendeur).
7. La Réforme Agraire publiera la résolution permanente qui certifie et autorise le transfert des droits de possession.
8. La résolution permanente doit être notifiée aux deux parties (acheteur et vendeur).

Procédure à Suivre Pour Enregistrer le Titre de Propriété

Si votre transaction immobilière concerne l’Enregistrement du Titre de Propriété, vous devez effectuer la procédure suivante :

1. L’acheteur et le vendeur signeront le contrat d’achat.
2. Une taxe de 2% doit être payée au gouvernement (Ministère de l’Economie et des Finances) pour le transfert de propriété.
3. Le vendeur doit fournir une attestation délivrée par le Ministère de l’Économie et des Finances pour l’impôt foncier (Paz y Salvo del Inmueble). Parfois, les informations immobilières du vendeur ne sont pas mises à jour au Service du Cadastre du Ministère de l’Economie et des Finances. Dans ce cas, la mise à jour desdites informations peut prendre environ 2 à 3 semaines.
4. Le vendeur doit fournir une attestation délivrée par la société assurant le service de l’eau (IDAAN).
5. Tous les documents mentionnés ci-dessus doivent être présentés au notaire pour rédiger un brouillon du contrat d’achat.
6. L’écriture publique du contrat d’achat doit être signée par les deux parties (acheteur et vendeur).
7. L’écriture publique du contrat d’achat doit être présentée au Registre Public du Panama pour procéder à l’enregistrement du transfert de propriété.
8. Le contrat d’achat passera par la procédure suivante au Registre Public du Panama :
   • Le contrat d’achat est calculé. Cela signifie que le Registre Public du Panama calculera les frais d’inscription. Ces frais varient et dépendront de la valeur enregistrée de la propriété, de la superficie à acheter, du prix d’achat, etc.
   • Le contrat d’achat est enregistré au Registre Public du Panama et les frais d’enregistrement sont payés.
   • Le contrat d’achat est transmis au département « Journal », où il sera enregistré comme une soumission et un numéro de soumission sera fourni.
   • Le contrat d’achat est transmis au Service de Révision, où il sera entièrement révisé.
   • Le contrat d’achat ira au département spécifique (selon l’emplacement de la propriété) pour obtenir sa qualification. Cela signifie qu’une analyse détaillée et complète sera effectuée pour enregistrer le transfert.
   • Le contrat d’achat est transmis au service juridique pour consultation et confirmation du dossier de transfert.
   • Le contrat d’achat, s’il est autorisé, passe à une section spécifique pour traiter l’enregistrement du transfert.
   • Le contrat d’achat est transmis au service d’examen où il sera entièrement examiné et le sceau d’enregistrement sera apposé.
   • Le contrat d’achat est transmis au service des expéditions, où le contrat sera récupéré.

Procédure d’Annulation d’Hypothèque et d’Enregistrement du Titre de Propriété

Si la propriété a une hypothèque du vendeur, la procédure suivante doit être effectuée avant de commencer tout ce qui précède :

1. Le paiement final doit être effectué auprès de la banque ou de l’institution financière.
2. La banque ou l’institution financière, après avoir enregistré le paiement, doit émettre un document d’annulation de l’hypothèque.
3. Le procès-verbal d’annulation de l’hypothèque doit être présenté au notaire.
4. Le notaire rédigera l’acte public d’annulation de l’hypothèque.
5. L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque sera signé par le vendeur.
6. L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque sera présenté à la banque ou à l’institution financière pour être signé par le directeur général ou la personne autorisée.
7. L’écriture publique avec les signatures sera présenté au notaire pour sa formalisation et émettra l’acte public d’annulation de l’hypothèque pour son enregistrement au Registre Public du Panama.
8. Au Registre Public du Panama, l’enregistrement de l’écriture publique d’annulation de l’hypothèque passe à la procédure suivante :
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque est calculée. Cela signifie que le Registre Public du Panama calculera les frais d’inscription.
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque est présentée au Registre Public du Panama et payé.
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque va au département « Quotidien », où la présentation sera enregistrée et un numéro sera fourni.
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque est transmise au Service de Révision où elle sera entièrement révisée.
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque va à la section spécifique (selon l’emplacement de la propriété) pour sa qualification. Cela signifie qu’une analyse détaillée et complète sera effectuée pour l’annulation de l’hypothèque.
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque est transmise au service juridique pour consultation et confirmation de l’enregistrement de la résiliation de l’hypothèque.
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque, si elle est autorisée, est dirigée vers le département spécifique pour l’enregistrement de l’annulation de l’hypothèque.
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque est transmise au service de révision où elle sera entièrement révisée et le sceau du registre sera apposé.
   • L’écriture publique d’annulation de l’hypothèque est transmise au service des expéditions, où le document sera récupéré.

Si vous souhaitez acquérir un titre de propriété au Panama, n’hésitez pas à nous contacter pour plus de détails.